Во Македонија има доволно станови за парадоксот да изгледа неверојатно: според последниот попис, повеќе од 307 илјади станови се ненаселени, односно секој трет стан во земјата нема постојани жители. А сепак, квадратниот метар продолжува да поскапува, во Скопје и Охрид на атрактивните локации веќе се пробиваат и границите од 3.000 евра.

Ако логиката е дека цената ја одредуваат понудата и побарувачката, тогаш кој ја создава побарувачката? Одговорот е посложен од едноставната слика дека младите семејства бараат дом.

307 илјади празни, а уште 36 илјади нови
Пописот од 2021 година регистрирал 839.174 станови во земјата. Од нив, 531.987 биле населени, а 307.187 биле ненаселени. Тоа се 36,6 проценти од целиот станбен фонд.

Но, четири години подоцна, понудата продолжува да расте. Од 2020 до 2025 година во Македонија биле изградени 36.281 станбена единица, а само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на уште 754 станови.

И тука се појавува главниот парадокс: земјата има голем број ненаселени станови, се градат нови, а цените не само што не паѓаат туку продолжуваат да растат.

Во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 6.221 продажба на недвижности, што е раст од 20,2 проценти на годишно ниво. Во првата половина од годината, пак, вкупната вредност на купопродажбите достигнала 625,7 милиони евра, за 21,3 проценти повеќе од истиот период во 2025 година.

Пазарот не мирува. Напротив.

Кој има пари да купува?
Еден дел од одговорот се младите домаќинства и луѓето што се преселуваат кон Скопје и другите поголеми градови. Но, тие не се единствената сила на пазарот.

Сè поголема улога имаат купувачите кои станот не го купуваат за веднаш да живеат во него.

Тоа се луѓе кои недвижноста ја гледаат како штедна книшка во бетон – место каде што парите можат да се сочуваат, а можеби и да добијат на вредност. Анализите на пазарот покажуваат дека во Македонија купувањето недвижност во готовина е значително почесто отколку во голем број развиени економии.

Тука се и иселениците. Голем дел од празните куќи и станови се поврзуваат со домаќинства чии сопственици живеат во странство, а недвижноста ја чуваат како имот за враќање, за децата или едноставно како долгорочна инвестиција.

Потоа доаѓаат инвеститорите кои купуваат за препродажба или изнајмување.

И конечно – купувачите кои имаат доволно капитал да купат без кредит.

Токму ова последното е важно, затоа што создава пазар на кој цената не мора секогаш да биде достапна за просечната плата за да има купувач.

Станот станува инвестиција, а не само дом
Ова го менува целиот пазар. За едно младо семејство, станот е животна потреба и најчесто најголемата финансиска одлука во животот. За некој со вишок капитал, станот може да биде инвестиција, заштита од инфлација, наследство за децата или имот кој ќе се продаде кога цената ќе биде повисока.

Затоа можеме да имаме ситуација во која еден дел од населението не може да купи ни 50 квадрати, додека друг дел купува втор, трет или четврти имот.

Токму тука се крши класичната логика дека високата понуда автоматски треба да доведе до пониски цени.

Ако дел од становите не влегуваат реално на пазарот на домување – не се продаваат, не се изнајмуваат и не се населуваат – тогаш тие формално се понуда, но практично не се конкуренција на становите што ги бараат луѓето за живеење.

Има уште еден важен играч: дијаспората
За македонскиот пазар специфичен е и факторот на иселувањето.

Човек кој заработува во Германија, Швајцарија, Австрија, САД или Канада има сосема поинаква куповна моќ од човек кој ја финансира истата недвижност со македонска плата и станбен кредит.

За него стан во Македонија од 100.000 или 150.000 евра може да биде голема, но остварлива инвестиција. За едно просечно македонско домаќинство, истиот износ може да значи децении отплата.

И токму затоа цената на станот не мора да ја следи само македонската плата.

Пазарот може да биде поддржан и од капитал што доаѓа однадвор.

А кој останува без стан?
Тука парадоксот станува социјален проблем.

Во истата земја во која повеќе од една третина од становите се ненаселени, дел од младите семејства се соочуваат со квадрат што станува сè потежок за купување.

Најскапите трансакции веќе покажуваат каков е горниот крај на пазарот. Во првата половина од 2026 година, во скопската Општина Центар е регистрирана продажба на стан од 50 квадратни метри за 168.000 евра, односно околу 3.360 евра за квадрат. Во Охрид е регистриран стан од 66 квадрати продаден за 211.200 евра. Тоа не се просечни цени, но покажуваат до каде стигнал пазарот на најатрактивните локации.

Во меѓувреме, за многу граѓани станбениот кредит станува единствениот начин да влезат на пазарот.

А кредитот значи дека станот не се плаќа само со неговата цена. Се плаќа и камата, години отплата и ризикот приходот на домаќинството да не расте со истото темпо како цената на недвижноста.

307 илјади празни станови не значат дека 307 илјади станови утре можат да се појават на пазарот по пониска цена. Дел од нив се во места од кои населението се иселува, дел се наследени имоти, дел ги поседуваат иселеници, а дел можеби се инвестиција која сопствениците немаат причина да ја продаваат.

Во исто време, најатрактивните локации продолжуваат да привлекуваат капитал. Во првата половина од 2026 година само становите биле предмет на купопродажби вредни 289,1 милиони евра. Затоа вистинското прашање за македонскиот пазар на недвижности не е само „зошто квадратот поскапува кога има толку празни станови?“